Immobilien-Due Diligence: Technische und rechtliche Prüfung

Bei der Akquisition von Immobilien ist eine sorgfältige Due Diligence unerlässlich, um potenzielle Risiken zu identifizieren und die Wirtschaftlichkeit der Investition zu beurteilen. Die technische und rechtliche Prüfung bildet dabei einen Schwerpunkt der Due-Diligence-Prüfung. Dieser Abschnitt erläutert, welche Aspekte bei der technischen und rechtlichen Prüfung zu berücksichtigen sind, worauf Investoren achten sollten und wie die Ergebnisse der Due Diligence in die Investitionsentscheidung einfließen können.

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Technische Due Diligence

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Die technische Due Diligence dient dazu, den baulichen Zustand einer Immobilie zu bewerten und mögliche Mängel oder Instandhaltungsrückstände zu identifizieren. Ziel ist es, die technische Beschaffenheit der Immobilie transparent zu machen und die Kosten für notwendige Sanierungen oder Modernisierungen abzuschätzen.

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Bausubstanz und Gebäudetechnik

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Ein zentraler Aspekt der technischen Due Diligence ist die Prüfung der Bausubstanz und der Gebäudetechnik. Dabei werden unter anderem folgende Punkte untersucht:

• Zustand von Dach, Fassade und Fenstern
• Statik und Tragfähigkeit der Konstruktion
• Zustand der Haustechnik (Heizung, Lüftung, Sanitär, Elektrik)
• Vorhandensein von Schadstoffen wie Asbest oder PCB
• Energetische Qualität der Gebäudehülle und der Anlagentechnik

Die Prüfung erfolgt in der Regel durch erfahrene Bausachverständige oder Ingenieure, die den Zustand der Immobilie fachkundig beurteilen und mögliche Mängel dokumentieren.

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Flächenaufteilung und Nutzungsmöglichkeiten

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Ein weiterer wichtiger Aspekt der technischen Due Diligence ist die Analyse der Flächenaufteilung und der Nutzungsmöglichkeiten der Immobilie. Dabei wird geprüft, ob die vorhandenen Flächen effizient genutzt werden können und ob sie den Anforderungen der geplanten Nutzung entsprechen.

Auch mögliche Umbau- oder Erweiterungspotenziale werden in diesem Zusammenhang untersucht. Eine flexible Grundrissgestaltung und ausreichende Deckenhöhen können beispielsweise die Drittverwendungsfähigkeit einer Immobilie erhöhen und somit die Vermietungs- oder Verkaufschancen verbessern.

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Bewertung von Instandhaltungsrückständen

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Auf Basis der Ergebnisse der technischen Prüfung werden mögliche Instandhaltungsrückstände identifiziert und bewertet. Dabei wird abgeschätzt, welche Kosten für die Beseitigung von Mängeln oder für notwendige Modernisierungen anfallen und in welchem Zeitraum diese Maßnahmen durchgeführt werden müssen.

Die Bewertung von Instandhaltungsrückständen ist ein wichtiger Faktor bei der Kaufpreisfindung und der Verhandlung von Garantien oder Gewährleistungen im Kaufvertrag. Investoren sollten die ermittelten Kosten in ihre Wirtschaftlichkeitsberechnung einfließen lassen und gegebenenfalls Preisabschläge oder Rücklagen für zukünftige Instandhaltungen vereinbaren.

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Rechtliche Due Diligence

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Die rechtliche Due Diligence dient dazu, die rechtlichen Rahmenbedingungen einer Immobilientransaktion zu prüfen und mögliche Risiken zu identifizieren. Dabei werden unter anderem die Eigentumsverhältnisse, die Miet- und Pachtverträge sowie öffentlich-rechtliche Vorgaben untersucht.

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Eigentumsverhältnisse und Grundbuch

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Ein zentraler Aspekt der rechtlichen Due Diligence ist die Prüfung der Eigentumsverhältnisse und des Grundbuchs. Dabei wird sichergestellt, dass der Verkäufer tatsächlich der rechtmäßige Eigentümer der Immobilie ist und dass keine Belastungen oder Beschränkungen vorliegen, die einer Übertragung entgegenstehen.

Auch mögliche Vorkaufsrechte, Dienstbarkeiten oder andere Rechte Dritter werden in diesem Zusammenhang geprüft. Eine sorgfältige Analyse des Grundbuchs ist unerlässlich, um böse Überraschungen nach dem Erwerb der Immobilie zu vermeiden.

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Miet- und Pachtverträge

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Die Prüfung der bestehenden Miet- und Pachtverträge ist ein weiterer wichtiger Bestandteil der rechtlichen Due Diligence. Dabei werden unter anderem folgende Punkte untersucht:

• Laufzeiten und Kündigungsfristen der Verträge
• Höhe und Anpassungsmechanismen der Mieten oder Pachten
• Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten der Vertragsparteien
• Sonderkündigungsrechte oder Optionen der Mieter oder Pächter

Eine gründliche Analyse der Miet- und Pachtverträge gibt Aufschluss über die zu erwartenden Erträge und mögliche Risiken, die sich aus den vertraglichen Vereinbarungen ergeben.

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Öffentlich-rechtliche Vorgaben

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Auch die öffentlich-rechtlichen Vorgaben, die für eine Immobilie gelten, werden im Rahmen der rechtlichen Due Diligence geprüft. Dabei geht es unter anderem um folgende Aspekte:

• Bauplanungs- und Bauordnungsrecht
• Denkmalschutz und Erhaltungssatzungen
• Umweltrechtliche Auflagen und Altlasten
• Steuerrechtliche Rahmenbedingungen

Eine sorgfältige Prüfung der öffentlich-rechtlichen Vorgaben ist wichtig, um mögliche Nutzungsbeschränkungen oder Auflagen zu identifizieren, die sich auf die Wirtschaftlichkeit der Immobilie auswirken können.

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Zusammenführung der Ergebnisse

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Die Ergebnisse der technischen und rechtlichen Due Diligence fließen in die Gesamtbewertung der Immobilie ein und bilden eine wichtige Grundlage für die Investitionsentscheidung. Investoren sollten die identifizierten Risiken sorgfältig abwägen und in ihre Wirtschaftlichkeitsberechnungen einfließen lassen.

Eine enge Zusammenarbeit zwischen den technischen und rechtlichen Gutachtern sowie eine klare Kommunikation mit dem Verkäufer sind dabei unerlässlich, um offene Fragen zu klären und mögliche Lösungen für identifizierte Probleme zu finden.

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Fazit

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Die technische und rechtliche Due Diligence ist ein zentraler Bestandteil des Akquisitionsprozesses bei Immobilieninvestitionen. Durch eine sorgfältige Prüfung des baulichen Zustands, der Nutzungsmöglichkeiten sowie der rechtlichen Rahmenbedingungen können Investoren potenzielle Risiken identifizieren und fundierte Investitionsentscheidungen treffen.

Dabei ist es wichtig, erfahrene Fachleute mit der Durchführung der Due Diligence zu beauftragen und die Ergebnisse der Prüfung sorgfältig zu analysieren. Nur so können Investoren sicherstellen, dass sie die Chancen und Risiken einer Immobilieninvestition realistisch einschätzen und die richtigen Entscheidungen treffen.

Eine gelungene Due Diligence schafft Transparenz, minimiert Risiken und bildet die Grundlage für erfolgreiche Immobilieninvestitionen. Investoren sollten daher ausreichend Zeit und Ressourcen in die sorgfältige Prüfung ihrer Akquisitionsobjekte investieren, um langfristig von den Potenzialen des Immobilienmarktes zu profitieren.

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