Beleihungswert
Wenn du eine Immobilie finanzieren möchtest, wirst du unweigerlich auf den Begriff „Beleihungswert“ stoßen. Dieser Wert spielt eine entscheidende Rolle bei der Kreditvergabe und kann maßgeblich die Konditionen deiner Finanzierung beeinflussen. In diesem Artikel erfährst du, was der Beleihungswert genau ist, wie er ermittelt wird und welche Bedeutung er für deine Immobilienfinanzierung hat. Zudem zeigen wir dir Möglichkeiten, wie du den Beleihungswert optimieren und dadurch möglicherweise bessere Kreditkonditionen erhalten kannst.
Was ist der Beleihungswert?
Der Beleihungswert, auch als Beleihungsgrundlage bezeichnet, ist der Wert, den eine Bank einer Immobilie für Kreditzwecke beimisst. Er dient als Grundlage für die Berechnung des maximalen Kreditbetrags, den ein Kreditinstitut für eine Immobilie gewähren wird. Wichtig zu verstehen ist, dass der Beleihungswert in der Regel niedriger angesetzt wird als der tatsächliche Marktwert oder Kaufpreis der Immobilie.
Unterschied zum Verkehrswert
Der Beleihungswert unterscheidet sich vom Verkehrswert (auch Marktwert genannt) einer Immobilie. Während der Verkehrswert den aktuellen Marktpreis widerspiegelt, den die Immobilie bei einem Verkauf erzielen könnte, berücksichtigt der Beleihungswert
zusätzlich langfristige Wertstabilitätsaspekte. Banken setzen den Beleihungswert meist 10–30 % unter dem Verkehrswert an, um sich gegen mögliche Wertschwankungen abzusichern.
Ermittlung des Beleihungswerts
Die Ermittlung des Beleihungswerts ist ein komplexer Prozess, der von Sachverständigen durchgeführt wird. Dabei werden verschiedene Faktoren berücksichtigt, um einen möglichst stabilen und langfristigen Wert zu ermitteln.
Faktoren zur Berechnung
Bei der Berechnung des Beleihungswerts spielen folgende Faktoren eine wichtige Rolle:
- Lage der Immobilie
- Bausubstanz und Alter des Gebäudes
- Vermietbarkeit und nachhaltig erzielbare Mieterträge
- Nutzungsart (Wohn- oder Gewerbeimmobilie)
- Grundstücksgröße und -beschaffenheit
- Regionale Wirtschaftsentwicklung
- Infrastruktur im Umfeld
Die Gutachter berücksichtigen dabei nicht nur den aktuellen Zustand, sondern auch die langfristige Wertentwicklung und mögliche Risiken.
Bewertungsmethoden
Zur Ermittlung des Beleihungswerts kommen verschiedene Bewertungsmethoden zum Einsatz:
- Sachwertverfahren: Hierbei wird der Wert des Grundstücks plus der Herstellungskosten des Gebäudes abzüglich der Abnutzung berechnet.
- Ertragswertverfahren: Diese Methode basiert auf den zukünftig zu erwartenden Erträgen der Immobilie, besonders relevant bei Gewerbeimmobilien.
- Vergleichswertverfahren: Der Wert wird durch den Vergleich mit ähnlichen, kürzlich verkauften Immobilien in der Region ermittelt.
Die Wahl der Methode hängt von der Art der Immobilie und den verfügbaren Daten ab. Oft wird eine Kombination dieser Verfahren angewendet, um einen möglichst genauen Beleihungswert zu bestimmen.
Bedeutung für die Immobilienfinanzierung
Der Beleihungswert hat einen direkten Einfluss auf deine Finanzierungsmöglichkeiten und die Kreditkonditionen, die dir eine Bank anbietet.
Beleihungsauslauf
Ein zentraler Begriff in diesem Zusammenhang ist der Beleihungsauslauf. Er beschreibt das Verhältnis zwischen dem Kreditbetrag und dem Beleihungswert der Immobilie. Je niedriger der Beleihungsauslauf, desto geringer ist das Risiko für die Bank und desto bessere Konditionen kannst du in der Regel erhalten.
Beispiel:
- Beleihungswert der Immobilie: 200.000 €
- Kreditsumme: 150.000 €
- Beleihungsauslauf: 150.000 € / 200.000 € = 75 %
Ein Beleihungsauslauf von 75 % bedeutet, dass die Bank 75 % des von ihr ermittelten Beleihungswerts als Kredit zur Verfügung stellt.
Einfluss auf Zinssatz und Kreditvolumen
Der Beleihungsauslauf hat direkten Einfluss auf den Zinssatz deines Kredits. Viele Banken staffeln ihre Zinssätze nach dem Beleihungsauslauf. Beispielsweise könntest du bei einem Beleihungsauslauf von bis zu 60 % den günstigsten Zinssatz erhalten, während bei einem Auslauf von über 80 % höhere Zinsen fällig werden.
Zudem beeinflusst der Beleihungswert das maximale Kreditvolumen, das dir eine Bank gewähren wird. Die meisten Banken finanzieren maximal 80 % des Beleihungswerts, in einigen Fällen auch bis zu 100 %. Für darüber hinausgehende Finanzierungen musst du in der Regel mit höheren Zinsen oder zusätzlichen Sicherheiten rechnen.
Optimierung des Beleihungswerts
Es gibt verschiedene Möglichkeiten, den Beleihungswert zu optimieren und dadurch möglicherweise bessere Kreditkonditionen zu erhalten:
- Renovierung und Modernisierung: Investitionen in die Substanz und Energieeffizienz der Immobilie können den Beleihungswert steigern.
- Erhöhung des Eigenkapitalanteils: Je mehr Eigenkapital du einbringst, desto niedriger wird der Beleihungsauslauf und desto besser können die Kreditkonditionen ausfallen.
- Zusätzliche Sicherheiten: Durch die Stellung weiterer Sicherheiten, wie etwa einer Lebensversicherung, kannst du das Risiko für die Bank reduzieren und möglicherweise bessere Konditionen erhalten.
- Genaue Dokumentation: Eine sorgfältige Dokumentation aller wertsteigernden Maßnahmen und Besonderheiten der Immobilie kann dem Gutachter helfen, einen höheren Beleihungswert festzusetzen.
Der Beleihungswert ist ein zentrales Element in der Immobilienfinanzierung. Er bestimmt maßgeblich, zu welchen Konditionen und in welchem Umfang du einen Kredit für deine Immobilie erhalten kannst. Durch ein gutes Verständnis dieses Konzepts und gezielte Maßnahmen zur Optimierung kannst du deine Position als Kreditnehmer verbessern und möglicherweise erhebliche Summen bei der Finanzierung sparen.
Es lohnt sich, frühzeitig mit verschiedenen Banken zu sprechen und Angebote einzuholen. Dabei solltest du nicht nur auf den Zinssatz achten, sondern auch darauf, wie die jeweilige Bank den Beleihungswert ermittelt und welche Möglichkeiten zur Optimierung sie dir bietet. Eine professionelle Beratung kann dir helfen, die für dich beste Finanzierungsstrategie zu entwickeln und den Beleihungswert optimal zu nutzen.
