Bauträgervertrag

Wenn du den Kauf einer noch zu errichtenden oder sich im Bau befindlichen Immobilie planst, wirst du unweigerlich mit dem Begriff „Bauträgervertrag“ in Berührung kommen. Dieser spezielle Vertragstyp regelt die Beziehung zwischen dir als Käufer und dem Bauträger, der für die Erstellung und den Verkauf der Immobilie verantwortlich ist. In diesem Artikel erfährst du, was genau ein Bauträgervertrag ist, welche rechtlichen Grundlagen er hat, welche wesentlichen Bestandteile er enthält und worauf du als Käufer besonders achten solltest. Mit diesem Wissen bist du gut gerüstet, um deine Interessen beim Immobilienkauf bestmöglich zu schützen.

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Was ist ein Bauträgervertrag?

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Ein Bauträgervertrag ist eine besondere Form des Kaufvertrags, bei der der Verkäufer (Bauträger) sich verpflichtet, ein Grundstück zu veräußern und darauf ein Gebäude zu errichten oder ein bestehendes Gebäude wesentlich umzubauen. Als Käufer erwirbst du also nicht nur eine fertige Immobilie, sondern beauftragst gleichzeitig deren Erstellung oder Umbau.

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Rechtliche Grundlagen

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Die rechtlichen Rahmenbedingungen für Bauträgerverträge sind in Deutschland im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) und in der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) geregelt. Diese Gesetze sollen insbesondere den Schutz der Käufer gewährleisten, da diese bei Vertragsabschluss oft erhebliche finanzielle Verpflichtungen eingehen, ohne dass das Kaufobjekt bereits existiert.

Einige wichtige rechtliche Aspekte sind:

1. Formerfordernis: Der Bauträgervertrag muss notariell beurkundet werden.
2. Verbraucherschutz: Es gelten besondere Schutzvorschriften für Verbraucher.
3. Zahlungsplan: Die MaBV regelt, wie Zahlungen an den Bauträger zu erfolgen haben.
4. Sicherheitsleistung: Der Bauträger muss dem Käufer Sicherheiten für die Fertigstellung des Bauvorhabens stellen.

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Wesentliche Bestandteile eines Bauträgervertrags

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Ein Bauträgervertrag enthält typischerweise folgende Kernelemente:

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Beschreibung des Kaufobjekts

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Hier wird detailliert festgelegt, was genau Gegenstand des Kaufs ist. Dies umfasst:

• Grundstücksbeschreibung mit Lage und Größe
• Genaue Beschreibung des zu errichtenden Gebäudes
• Baubeschreibung mit Angaben zu verwendeten Materialien und Ausstattungsdetails
• Pläne und Zeichnungen als Anlage zum Vertrag

Es ist wichtig, dass diese Beschreibungen möglichst präzise und umfassend sind, um spätere Missverständnisse oder Streitigkeiten zu vermeiden.

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Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten

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Der Kaufpreis wird festgelegt, ebenso wie die Zahlungsmodalitäten. Typischerweise erfolgt die Zahlung in Raten, die an den Baufortschritt gekoppelt sind. Die MaBV gibt hier einen Rahmen vor, der den Käufer vor zu frühen oder zu hohen Zahlungen schützen soll.

Ein beispielhafter Zahlungsplan könnte so aussehen:

1. 30 % nach Beginn der Erdarbeiten
2. 28 % nach Rohbaufertigstellung, einschließlich Zimmererarbeiten
3. 5,6 % für die Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen
4. 2,1 % für die Rohinstallation der Heizungsanlagen
5. 2,1 % für die Rohinstallation der Sanitäranlagen
6. 2,1 % für die Rohinstallation der Elektroanlagen
7. 7 % für den Fenstereinbau, einschließlich der Verglasung
8. 4,2 % für den Innenputz, ausgenommen Beiputzarbeiten
9. 2,1 % für den Estrich
10. 2,8 % für die Fliesenarbeiten im Sanitärbereich
11. 8,4 % nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe
12. 3,5 % für die Fassadenarbeiten
13. 2,1 % für die Außenanlagen
14. Die restlichen 3 % nach vollständiger Fertigstellung

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Fertigstellungstermin und Vertragsstrafen

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Der Vertrag sollte einen verbindlichen Fertigstellungstermin enthalten. Oft werden auch Vertragsstrafen für den Fall der Nichteinhaltung vereinbart, um den Bauträger zur termingerechten Fertigstellung zu motivieren.

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Gewährleistung und Mängelrechte

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Die Rechte des Käufers bei Mängeln am Bauwerk werden festgelegt. Üblicherweise gelten hier die gesetzlichen Gewährleistungsfristen, die für Bauwerke fünf Jahre betragen.

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Worauf du als Käufer achten solltest

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Als Käufer einer noch zu errichtenden Immobilie stehst du vor besonderen Herausforderungen. Hier einige wichtige Punkte, auf die du achten solltest:

1. Gründliche Prüfung der Baubeschreibung: Stelle sicher, dass alle wichtigen Details zur Ausführung und Ausstattung klar und eindeutig beschrieben sind.
2. Bonität des Bauträgers: Informiere dich über die finanzielle Stabilität und Reputation des Bauträgers.
3. Sicherheiten: Achte darauf, dass der Bauträger ausreichende Sicherheiten für die Fertigstellung des Bauvorhabens stellt.
4. Flexible Gestaltungsmöglichkeiten: Kläre, inwieweit du noch Einfluss auf die Gestaltung und Ausstattung nehmen kannst.
5. Abnahme und Übergabe: Vereinbare klare Regelungen zur Abnahme und Übergabe der fertigen Immobilie.
6. Unabhängige Beratung: Ziehe einen erfahrenen Rechtsanwalt oder Notar hinzu, um den Vertrag vor der Unterzeichnung prüfen zu lassen.

Der Abschluss eines Bauträgervertrags ist ein komplexer Vorgang, der sorgfältige Überlegung und fachkundige Beratung erfordert. Mit dem richtigen Wissen und der nötigen Vorsicht kannst du jedoch viele Risiken minimieren und den Grundstein für dein Traumhaus legen. Bedenke, dass dieser Vertrag die Basis für eine der größten Investitionen deines Lebens bildet. Eine gründliche Vorbereitung und das Verständnis aller vertraglichen Details sind daher unerlässlich.

Indem du dich mit den Besonderheiten des Bauträgervertrags vertraut machst und auf die wichtigsten Punkte achtest, schaffst du eine solide Grundlage für den erfolgreichen Erwerb deiner neuen Immobilie. Bleibe während des gesamten Bauprozesses aufmerksam und scheue dich nicht, bei Unklarheiten nachzufragen oder professionelle Hilfe in Anspruch zu nehmen. So kannst du sicherstellen, dass dein Traum vom Eigenheim Realität wird – und zwar genau so, wie du es dir vorgestellt hast.